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Acquérir un bien immobilier en indivision constitue une solution de plus en plus prisée par les investisseurs. Cette formule permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble un logement, que ce soit pour l’habiter ou le mettre en location. Si vous envisagez cette option, il est primordial de connaître les règles et les précautions à prendre pour que votre projet se déroule sans accroc. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet sur l’achat en indivision.
Définition et principe de l’indivision
L’indivision est un régime juridique qui s’applique lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, appelées indivisaires. Chacun de ces indivisaires est propriétaire d’une quote-part du bien, exprimée en pourcentage ou en fraction. Contrairement à la copropriété, il n’y a pas de division matérielle du bien : tous les indivisaires sont propriétaires de la totalité du logement.
L’indivision peut résulter d’un héritage, d’un mariage sous le régime de la communauté légale ou d’un achat volontaire. Dans ce dernier cas, elle présente plusieurs avantages :
- Elle permet à des personnes disposant de moyens financiers limités d’accéder à la propriété,
- Elle facilite l’achat d’un bien immobilier entre concubins ou partenaires de PACS,
- Elle peut être utilisée pour réaliser un investissement locatif entre amis ou membres d’une même famille.
Les règles de fonctionnement de l’indivision
Le régime de l’indivision est régi par le Code civil, qui prévoit notamment les règles suivantes :
- Les décisions concernant la gestion courante du bien (travaux d’entretien, choix du locataire…) sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis,
- Les décisions importantes (vente, réalisation de travaux importants, conclusion d’un bail commercial…) nécessitent l’accord unanime des indivisaires,
- Chaque indivisaire peut demander le partage du bien à tout moment, ce qui entraîne sa sortie de l’indivision et le transfert de sa quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers.
Pour éviter les conflits et assurer une gestion efficace du bien, il est vivement recommandé aux indivisaires de signer une convention d’indivision. Ce document, établi par un notaire, fixe les modalités de gestion du bien et prévoit des clauses spécifiques pour encadrer la sortie d’un indivisaire ou le rachat de sa quote-part.
Financement et fiscalité de l’achat en indivision
Lorsque les indivisaires recourent à un crédit immobilier pour financer leur achat, ils peuvent opter pour un prêt en commun, où chacun est solidaire de la totalité du remboursement, ou pour un prêt individuel, qui permet à chacun de financer sa quote-part et de bénéficier d’avantages fiscaux propres.
En matière de fiscalité, l’achat en indivision présente plusieurs particularités :
- Les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation…) sont répartis entre les indivisaires en fonction de leurs quotes-parts,
- Les revenus fonciers générés par la location du bien sont imposés sur le revenu global de chaque indivisaire, selon sa quote-part,
- En cas de vente, la plus-value immobilière est calculée individuellement pour chaque indivisaire, en fonction de sa quote-part et de la durée de détention du bien.
Bien choisir ses partenaires d’investissement et anticiper les risques
L’achat en indivision implique une confiance mutuelle entre les indivisaires et une bonne entente pour gérer le bien au quotidien. Il est donc essentiel de choisir avec soin ses partenaires d’investissement et d’évaluer leur capacité financière.
Pour minimiser les risques liés à l’indivision, plusieurs précautions peuvent être prises :
- Rédiger une convention d’indivision détaillée et adaptée à votre situation,
- Souscrire une assurance décès-invalidité pour garantir le remboursement du crédit en cas d’accident ou de maladie,
- Prévoir des clauses de sortie ou de rachat de quote-part dans la convention d’indivision, afin de faciliter les transmissions en cas de séparation, décès ou désaccord entre indivisaires.
En définitive, l’achat en indivision peut représenter une solution intéressante pour accéder à la propriété ou réaliser un investissement locatif. Toutefois, cette formule exige une bonne organisation et une anticipation des difficultés potentielles. En suivant les conseils évoqués dans ce guide et en vous entourant de professionnels compétents (notaire, avocat…), vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet en indivision.