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Face à la pénurie de logements qui sévit dans de nombreuses villes françaises, les pouvoirs publics ont mis en place des mesures incitatives pour remettre sur le marché les biens inoccupés. Parmi elles, les taxes sur les logements vacants sont devenues un outil de plus en plus utilisé. Décryptage de ce dispositif controversé.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt instauré en 1998 pour inciter les propriétaires à louer ou vendre leurs biens inoccupés. Elle s’applique aux logements vides depuis au moins un an dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Le montant de la TLV est calculé sur la base de la valeur locative du bien, avec un taux qui augmente avec la durée de la vacance : 12,5% la première année, puis 25% les années suivantes. Cette taxe est perçue au profit de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour financer la rénovation de logements.
La THLV : un dispositif complémentaire pour les communes
En complément de la TLV, les communes peuvent instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette taxe s’applique aux logements inoccupés depuis plus de deux ans consécutifs dans les communes qui ne sont pas soumises à la TLV.
Le taux de la THLV est identique à celui de la taxe d’habitation de la commune. Les recettes sont perçues directement par la collectivité, qui peut ainsi financer des actions en faveur du logement. Cette taxe offre une plus grande souplesse aux communes pour s’adapter aux réalités locales du marché immobilier.
Les objectifs visés par ces taxes
L’instauration de ces taxes sur les logements vacants poursuit plusieurs objectifs :
1. Augmenter l’offre de logements : En incitant financièrement les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif ou à la vente, ces taxes visent à fluidifier le marché immobilier dans les zones tendues.
2. Lutter contre la spéculation immobilière : Ces dispositifs pénalisent les propriétaires qui laissent volontairement leurs biens inoccupés dans l’attente d’une plus-value à la revente.
3. Revitaliser les centres-villes : Dans certaines communes, la taxation des logements vacants s’inscrit dans une stratégie plus large de redynamisation des centres urbains.
4. Générer des recettes pour financer des politiques du logement : Les sommes collectées permettent aux collectivités et à l’ANAH de mener des actions en faveur de l’habitat.
Les conditions d’application de ces taxes
Pour être soumis à la TLV ou à la THLV, un logement doit répondre à plusieurs critères :
– Être habitable : le logement doit être en bon état et disposer des éléments de confort minimum (eau, électricité, sanitaires).
– Être inoccupé : le logement ne doit pas être la résidence principale ou secondaire d’un ménage.
– La vacance doit être volontaire : le propriétaire ne doit pas avoir de motif légitime pour laisser le bien inoccupé (travaux en cours, mise en vente ou location infructueuse malgré des démarches actives, etc.).
– La durée de vacance doit être supérieure à un an pour la TLV et deux ans pour la THLV.
Les exonérations prévues
Certaines situations permettent aux propriétaires d’être exonérés de ces taxes :
– Logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année
– Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation
– Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (plus de 25% de la valeur du bien)
– Logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur
– Logement ayant vocation à disparaître ou à être rénové dans le cadre d’une opération d’urbanisme
L’efficacité des taxes sur les logements vacants en question
Depuis leur mise en place, l’efficacité de ces taxes fait l’objet de débats. Si elles ont permis de générer des recettes non négligeables pour les collectivités et l’ANAH, leur impact sur la remise sur le marché de logements vacants reste discuté.
Selon une étude de l’INSEE publiée en 2016, la TLV aurait permis de réduire le taux de vacance de 0,8 point dans les communes concernées. Toutefois, cet effet serait principalement dû à une meilleure déclaration des résidences secondaires plutôt qu’à une réelle remise sur le marché de logements.
Les critiques pointent plusieurs limites de ces dispositifs :
– La difficulté à identifier précisément les logements vacants, ce qui peut conduire à des erreurs de taxation
– Le montant des taxes, jugé insuffisamment dissuasif pour les propriétaires les plus aisés
– La complexité administrative pour les propriétaires souhaitant contester la taxe ou faire valoir une exonération
– L’inadaptation du dispositif dans certaines zones rurales où la vacance est subie plutôt que choisie
Les évolutions envisagées
Face à ces constats, plusieurs pistes d’évolution sont régulièrement évoquées :
1. Renforcer les contrôles pour mieux identifier les logements réellement vacants, notamment grâce au croisement des données fiscales et des consommations d’énergie.
2. Augmenter les taux de taxation pour accentuer l’effet dissuasif, en particulier dans les zones les plus tendues.
3. Simplifier les démarches pour les propriétaires de bonne foi souhaitant régulariser leur situation ou bénéficier d’une exonération.
4. Adapter le dispositif aux réalités locales, en permettant aux collectivités de moduler les critères d’application de la taxe en fonction des spécificités de leur territoire.
5. Coupler la taxation avec des mesures d’accompagnement pour aider les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché (aides à la rénovation, garanties locatives, etc.).
Le débat sur l’extension du dispositif
Certains élus et associations militent pour une extension du champ d’application de ces taxes, notamment :
– L’application de la TLV à l’ensemble du territoire national et non plus seulement aux zones tendues
– La taxation des résidences secondaires dans les zones où elles représentent une part importante du parc immobilier
– L’instauration d’une taxe spécifique sur les logements touristiques de courte durée (type Airbnb) qui réduisent l’offre de logements pour les résidents permanents
Ces propositions soulèvent néanmoins des débats sur le droit de propriété et la liberté d’usage des biens immobiliers.
Les alternatives à la taxation
Si la taxation des logements vacants reste un outil privilégié par les pouvoirs publics, d’autres approches sont expérimentées pour mobiliser le parc privé :
– Les dispositifs d’intermédiation locative, où une association se porte garante du paiement des loyers et de l’entretien du logement
– Les baux à réhabilitation, permettant à un organisme de rénover un logement en échange de sa gestion locative pendant une durée déterminée
– Les conventions sans travaux de l’ANAH, offrant des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien à des loyers modérés
– L’encadrement des loyers dans certaines zones, visant à rendre la location plus attractive pour les propriétaires tout en maintenant des prix abordables
Ces approches, moins coercitives, visent à créer un climat de confiance entre propriétaires et pouvoirs publics pour favoriser la remise sur le marché des logements vacants.
La taxation des logements vacants s’inscrit dans une politique plus large de lutte contre la pénurie de logements. Si son efficacité reste débattue, elle constitue un levier parmi d’autres pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. L’enjeu pour les pouvoirs publics est de trouver le juste équilibre entre incitation et contrainte, tout en tenant compte des réalités locales du marché immobilier. Dans un contexte de crise du logement persistante, la mobilisation du parc privé vacant apparaît comme un enjeu majeur pour répondre aux besoins de la population.