Un simple oubli administratif peut parfois entraîner de lourdes conséquences financières. C’est le cas de la non-déclaration d’achèvement des travaux, une formalité souvent négligée mais aux répercussions fiscales importantes.
Qu’est-ce que la déclaration d’achèvement des travaux ?
La déclaration d’achèvement des travaux (DAT) est un document officiel qui doit être remis à la mairie dans les 90 jours suivant la fin des travaux de construction ou de rénovation d’un bien immobilier. Cette formalité administrative permet d’attester que les travaux sont terminés et conformes au permis de construire ou à la déclaration préalable de travaux.
La DAT est obligatoire pour tous les travaux ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une extension ou d’une rénovation importante. Elle est généralement accompagnée d’un formulaire spécifique (cerfa n°13408*05) et peut nécessiter des pièces justificatives supplémentaires selon la nature des travaux réalisés.
Les conséquences fiscales de l’oubli de déclaration
L’oubli ou le retard dans la déclaration d’achèvement des travaux peut avoir des répercussions significatives sur votre situation fiscale. Voici les principales conséquences à prendre en compte :
1. Prolongation de l’exonération de taxe foncière : Si vous avez construit une nouvelle habitation, vous bénéficiez généralement d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Cette exonération commence à courir à partir de la date d’achèvement des travaux déclarée. En cas d’oubli de déclaration, l’administration fiscale pourrait considérer que les travaux ne sont pas terminés et prolonger indûment cette exonération.
2. Risque de redressement fiscal : Lorsque l’administration fiscale découvre l’absence de déclaration, elle peut procéder à un redressement. Vous devrez alors payer les taxes foncières non acquittées sur les années précédentes, majorées d’intérêts de retard et éventuellement de pénalités.
3. Perte d’avantages fiscaux : Certains dispositifs fiscaux, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les réductions d’impôts liées à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie), sont conditionnés à l’achèvement des travaux dans un délai imparti. L’absence de DAT peut remettre en cause ces avantages et entraîner leur remise en cause.
Comment régulariser sa situation ?
Si vous avez oublié de déclarer l’achèvement de vos travaux, il est crucial d’agir rapidement pour régulariser votre situation :
1. Déposer la déclaration au plus vite : Rendez-vous à la mairie de votre commune pour déposer la DAT, même si le délai de 90 jours est dépassé. Expliquez votre situation et fournissez tous les documents nécessaires pour prouver la date réelle d’achèvement des travaux.
2. Contacter le centre des impôts : Prenez l’initiative de contacter votre centre des impôts pour signaler votre oubli et demander une régularisation. Cette démarche volontaire peut être appréciée et parfois permettre une certaine clémence dans l’application des pénalités.
3. Préparer les justificatifs : Rassemblez tous les documents pouvant attester de la date réelle d’achèvement des travaux (factures des artisans, photos datées, attestations de fin de chantier, etc.). Ces preuves seront essentielles pour établir la bonne foi et limiter les conséquences financières.
Les démarches préventives pour éviter l’oubli
Pour ne pas se retrouver dans cette situation délicate, voici quelques conseils préventifs :
1. Mettre une alerte : Dès l’obtention du permis de construire ou l’autorisation de travaux, programmez une alerte sur votre calendrier pour vous rappeler de déposer la DAT dans les 90 jours suivant la fin prévue des travaux.
2. Informer les professionnels : Si vous faites appel à un architecte ou un maître d’œuvre, assurez-vous qu’ils incluent la déclaration d’achèvement des travaux dans leurs prestations. Certains professionnels peuvent se charger de cette formalité pour vous.
3. Anticiper la fin des travaux : Ne vous fiez pas uniquement à la réception du chantier pour considérer les travaux comme achevés. L’administration fiscale considère que l’achèvement intervient dès que le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air sont terminés, même si des finitions restent à faire.
Les recours possibles en cas de litige
Si malgré vos efforts de régularisation, vous vous trouvez confronté à un redressement fiscal ou à la remise en cause d’avantages fiscaux, plusieurs recours s’offrent à vous :
1. La réclamation contentieuse : Vous pouvez contester la décision de l’administration fiscale en déposant une réclamation argumentée auprès de votre centre des impôts. Cette démarche doit être effectuée dans les délais légaux, généralement avant le 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l’impôt contesté.
2. La demande de remise gracieuse : Si vous reconnaissez le bien-fondé de l’imposition mais que son paiement vous met en difficulté financière, vous pouvez solliciter une remise gracieuse des pénalités et intérêts de retard auprès du comptable public ou du directeur départemental des finances publiques.
3. Le recours au médiateur des ministères économiques et financiers : En cas de désaccord persistant avec l’administration fiscale, vous pouvez saisir le médiateur des ministères économiques et financiers. Cette démarche gratuite peut permettre de trouver une solution amiable à votre litige.
L’impact sur les transactions immobilières
L’oubli de déclaration d’achèvement des travaux peut avoir des répercussions lors de la vente du bien immobilier concerné :
1. Risque de blocage de la vente : L’absence de DAT peut être détectée lors des vérifications effectuées par le notaire. Cela peut retarder, voire bloquer la transaction, le temps de régulariser la situation.
2. Obligation d’information de l’acheteur : En tant que vendeur, vous avez l’obligation légale d’informer l’acheteur de toute irrégularité concernant le bien. Ne pas mentionner l’absence de DAT pourrait être considéré comme un vice du consentement et entraîner l’annulation de la vente.
3. Négociation du prix de vente : La découverte de cette irrégularité par l’acheteur peut l’amener à renégocier le prix de vente, notamment pour tenir compte des éventuelles régularisations fiscales à effectuer.
L’oubli de déclaration d’achèvement des travaux est une erreur administrative aux conséquences fiscales potentiellement lourdes. Une vigilance accrue et une bonne anticipation sont nécessaires pour éviter cette situation. En cas d’oubli, une régularisation rapide et transparente auprès des autorités compétentes reste la meilleure solution pour limiter les impacts financiers et administratifs. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel du droit fiscal pour vous accompagner dans vos démarches de régularisation ou de contestation.