Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier

Un courtier immobilier doit toujours fournir à son client un diagnostic sur l’état de la propriété qu’il vend. Cette obligation dépend de l’existence ou non de défauts visibles dont il a connaissance et de ce que lui a dit le vendeur.

Les chances de vente diminuent si un acheteur ne peut obtenir un financement hypothécaire en raison d’une connaissance insuffisante des défauts d’une maison, mais l’acheteur risque de perdre des défauts découverts plus tard lors d’un projet de rénovation coûteux. Dans de nombreux cas, il est logique d’obtenir davantage d’informations du vendeur avant de signer quoi que ce soit.

Dans certaines circonstances, cependant, les diagnostics obligatoires existent.

Diagnostics immobiliers : Dossier de diagnostic technique ou DDT

Le dossier de diagnostic technique ou DDT contient des informations sur le bien, telles que sa localisation, le type de construction et l’année de construction. En outre, il comprend un profil de propriété. Cet indicateur de propriété est tenu à jour par la municipalité et fournit des informations précieuses sur le fonctionnement technique de ce bâtiment particulier.

La commission municipale des maisons délivre également un “rapport d’inspection technique” qui indique si une propriété a été rénovée ou non. Ce rapport est souvent demandé lors de l’achat d’une maison pour s’assurer que les travaux de rénovation ont été effectués correctement et ne présentent pas de risque pour les acheteurs potentiels. Par exemple, il peut y avoir des travaux de rénovation en cours sur des murs dans des maisons construites avant 1960 sans qu’il y ait de risque d’amiante, car les matériaux d’isolation ont été installés derrière le papier peint dans ces cas-là.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : durée et validité

En France, la loi fédérale du 10 août 1915 prévoit la conservation et la restauration des immeubles classés. Selon l’article L 322-1 de ce code, “le vendeur fournit à l’acheteur un diagnostic technique sur l’état de l’immeuble concerné”. Ce document est délivré par un architecte ou un ingénieur qui doit avoir une expérience professionnelle d’au moins cinq ans. Ce dernier peut également choisir de publier son rapport dans le Journal officiel de l’architecture dans les six mois précédant sa délivrance. Sa durée de validité est de sept ans à compter du 31 décembre suivant sa date de publication.

Une obligation supplémentaire de l’article R 145-3-2 concerne les vendeurs qui ont entrepris des travaux affectant ou pouvant affecter à la fois la valeur et la pérennité de leur bien depuis le 1er novembre 1990 . Dans ce cas, les vendeurs sont tenus de demander un ” diagnostic technique de bon fonctionnement de l’immeuble ” à un architecte ou un ingénieur avant de mettre leur bien sur le marché.

Par ailleurs, dans le cadre de son opération Fonds Chaleureux d’Investissement (FCI), lancée en décembre 2014, La Banque Postale exige que chaque primo-accédant qui souhaite bénéficier d’un premier prêt immobilier présente un DDT établi après le 1er janvier 1994. La banque précise qu’il doit être établi par une personne autorisée en vertu de l’article R 312-1 du code professionnel à exercer sa profession et indiquer tous les vices apparents. Ce document doit également avoir été publié conformément à l’article R 145-3-2 précité.

Les différents diagnostics

  • Le diagnostic AMIANTE
  • Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
  • Le diagnostic ELECTRICITE
  • Le diagnostic ERP
  • Le diagnostic “état des nuisances sonores aériennes”
  • Le diagnostic GAZ
  • Le diagnostic MERULE
  • Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Le diagnostic PLOMB
  • Le diagnostic TERMITES
  • Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété
  • L’étude géotechnique

Le diagnostic loi Carrez

Il existe en France plusieurs législations permettant de lutter contre la fraude immobilière. La loi dite “Carrez” visant à réduire la fraude immobilière a été adoptée le 6 novembre 2008 et est entrée en vigueur le 1er février 2009. Cette loi protège les acheteurs en obligeant tous les propriétaires d’immeubles d’habitation à déclarer leurs justificatifs s’ils ont effectué des travaux de construction depuis 1930 pour améliorer l’isolation. Ainsi, les vendeurs ne peuvent plus cacher ou minimiser cette information lors de la vente de leur bien. Un architecte ou un ingénieur doit ensuite effectuer une inspection du bâtiment pour délivrer un dossier de diagnostic technique. Ce document indique si des rénovations ont été effectuées au fil des années ou non.

Diagnostic plomb

En France, la loi du 5 avril 2007 pour la rénovation des bâtiments dans les zones urbaines s’applique aux bâtiments construits avant 1949. Dans ce cas, un contrôle du plomb doit être effectué. Si des travaux ont été entrepris depuis le 1er janvier 1975 impliquant des matériaux susceptibles de contenir du plomb, une analyse chimique est requise avant sa vente ou sa location. C’est également le cas lorsque des travaux ont été réalisés sur des équipements dont le revêtement mural ou de sol contient une peinture ou un vernis à base de plomb ou si des travaux ont été réalisés sur des châssis de fenêtre en PVC depuis le 15 février 2003. L’obligation concerne donc toutes les maisons construites avant 1949 et les transactions immobilières ne seront pas valables sans qu’il soit produit par un architecte, un ingénieur ou un technicien qui a été approuvé par le ministre de l’écologie et du développement durable (article R 134-1 du code de l’environnement).

Le diagnostic performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été instauré par la loi Grenelle 1 du 23 octobre 2007. Ce document doit être établi par un organisme accrédité (Bureau Veritas, Bureau de Normalisation de l’Habitat, Qualitel ou le CSTB) et indique la performance énergétique d’un bâtiment. Il est obligatoire au 1er janvier 2012 pour les biens dont la vente est couverte par l’une des différentes dispositions mentionnées ci-dessus.

Le diagnostic Electricité

La loi du 5 avril 2007 pour la rénovation de l’habitat en milieu urbain concerne les immeubles construits avant 1949. Si des travaux ont été réalisés depuis le 1er janvier 1975 sur des matériaux susceptibles de contenir du plomb, une analyse chimique doit être entreprise avant la vente ou la location. Cette obligation s’applique également aux châssis en PVC si des travaux de rénovation ont été effectués depuis le 1er janvier 1975 .

Le diagnostic termites

En France, les termites sont endémiques dans certaines régions. Une procédure simple doit être suivie pour déterminer s’ils ont attaqué le bâtiment. La loi du 18 mars 2008 oblige toute personne qui vend ou loue un bien immobilier à réaliser un diagnostic pour les insectes xylophages sur les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1945.

Diagnostic amiante

L’amiante est dangereux pour la santé et peut provoquer des maladies graves lorsqu’il est inhalé à long terme. Il existe plusieurs types d’amiante, certains plus dangereux que d’autres. Tous les bâtiments construits avant 1997 peuvent contenir des matériaux amiantés, notamment des panneaux de toiture ou d’isolation, très répandus jusque dans les années 1980. Afin d’éviter tout risque lors de travaux de rénovation, il est obligatoire de faire effectuer un contrôle d’amiante par un organisme agréé avant l’achat ou la location d’un bien immobilier construit où des travaux de rénovation ont été effectués depuis 1997.