
La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un élément clé dans le domaine de l’immobilier et de la construction. Comprendre son calcul et sa définition est essentiel pour tout projet immobilier. Découvrez les subtilités de cet indicateur crucial.
Qu’est-ce que la SHON ?
La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un concept fondamental dans le secteur de la construction et de l’urbanisme. Elle représente la surface totale d’un bâtiment, déduction faite de certains éléments non habitables. Cette mesure était utilisée jusqu’en 2012 pour calculer les droits à construire et les taxes d’urbanisme.
La SHON se distingue de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) qui, elle, inclut tous les espaces couverts d’un bâtiment, y compris les parties non aménageables. La SHON offre donc une vision plus précise de l’espace réellement utilisable dans une construction.
Le calcul de la SHON : une opération complexe
Le calcul de la SHON nécessite une approche méthodique et rigoureuse. Il commence par la détermination de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), à laquelle on applique ensuite une série de déductions.
Pour obtenir la SHOB, on additionne les surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, mesurées au nu extérieur des murs. Cela inclut les combles, les sous-sols, les balcons, les loggias, et les toitures-terrasses accessibles.
Une fois la SHOB établie, on procède aux déductions suivantes pour obtenir la SHON :
– Les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m)
– Les surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des loggias
– Les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
– Les surfaces de stationnement des véhicules
– Une déduction forfaitaire de 5% pour les logements collectifs
Ces déductions permettent d’obtenir une surface qui reflète plus fidèlement l’espace habitable et utilisable du bâtiment.
L’importance de la SHON dans les projets immobiliers
La SHON jouait un rôle crucial dans de nombreux aspects des projets immobiliers avant son remplacement en 2012. Elle servait notamment à :
– Déterminer les droits à construire sur un terrain
– Calculer les taxes d’urbanisme
– Évaluer la conformité d’un projet avec les règles d’urbanisme locales
– Estimer la valeur d’un bien immobilier
Bien que remplacée, la compréhension de la SHON reste pertinente pour analyser des documents d’urbanisme antérieurs à 2012 et pour comprendre l’évolution des méthodes de calcul des surfaces dans le secteur immobilier.
De la SHON à la surface de plancher : une évolution nécessaire
En 2012, la SHON a été remplacée par la notion de surface de plancher. Ce changement visait à simplifier le calcul des surfaces et à favoriser la densification urbaine tout en encourageant l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
La surface de plancher se calcule à partir de l’intérieur des façades, excluant ainsi l’épaisseur des murs extérieurs. Elle ne prend pas en compte les vides et trémies, les aires de stationnement, les combles non aménageables, etc.
Cette nouvelle méthode de calcul présente plusieurs avantages :
– Une simplification des démarches administratives
– Une meilleure prise en compte des enjeux environnementaux
– Une harmonisation avec les pratiques européennes
Malgré ce changement, la compréhension de la SHON reste importante pour interpréter les documents d’urbanisme antérieurs à 2012 et pour saisir l’évolution des normes dans le secteur de la construction.
Les implications pratiques du passage de la SHON à la surface de plancher
Le remplacement de la SHON par la surface de plancher a eu des répercussions concrètes sur le secteur de la construction et de l’immobilier :
– Redéfinition des droits à construire : Dans certains cas, le passage à la surface de plancher a permis d’augmenter légèrement la surface constructible sur un terrain donné.
– Impact sur la fiscalité : Les taxes d’urbanisme, auparavant basées sur la SHON, ont dû être recalculées en fonction de la nouvelle surface de plancher.
– Adaptation des professionnels : Architectes, promoteurs et agents immobiliers ont dû s’adapter à cette nouvelle méthode de calcul et revoir leurs pratiques.
– Révision des documents d’urbanisme : Les plans locaux d’urbanisme (PLU) et autres documents réglementaires ont nécessité une mise à jour pour intégrer cette nouvelle notion.
Cette transition a nécessité une période d’adaptation pour l’ensemble des acteurs du secteur, mais a finalement contribué à une meilleure lisibilité et à une plus grande cohérence dans l’évaluation des surfaces bâties.
Les limites et critiques de la SHON
Bien que la SHON ait été largement utilisée pendant des décennies, elle présentait certaines limites qui ont justifié son remplacement :
– Complexité du calcul : La multiplicité des déductions rendait le calcul de la SHON complexe et sujet à interprétation.
– Manque de prise en compte de l’isolation : La SHON ne favorisait pas l’isolation thermique des bâtiments, car l’épaisseur des murs extérieurs était incluse dans le calcul.
– Disparités régionales : L’application de la SHON pouvait varier selon les interprétations locales, créant des inégalités entre les territoires.
– Inadaptation aux enjeux modernes : La SHON ne répondait pas suffisamment aux préoccupations environnementales et aux nouveaux modes de construction.
Ces critiques ont alimenté la réflexion qui a conduit à l’adoption de la surface de plancher, une mesure jugée plus adaptée aux réalités contemporaines de la construction et de l’urbanisme.
L’héritage de la SHON dans le paysage immobilier actuel
Bien que remplacée, la SHON continue d’influencer le secteur immobilier :
– Analyse historique : La SHON reste un outil précieux pour comprendre et analyser les bâtiments construits avant 2012.
– Comparaisons temporelles : Elle permet d’établir des comparaisons entre les projets immobiliers anciens et récents, offrant une perspective sur l’évolution des normes de construction.
– Formation professionnelle : La connaissance de la SHON demeure importante dans la formation des professionnels de l’immobilier et de la construction.
– Contentieux juridiques : Certains litiges liés à des permis de construire antérieurs à 2012 peuvent encore faire référence à la SHON.
Ainsi, bien que dépassée dans la pratique courante, la SHON conserve une certaine pertinence dans l’étude et la compréhension du patrimoine immobilier français.
La Surface Hors Œuvre Nette, bien que remplacée par la surface de plancher, reste un concept important dans l’histoire de l’urbanisme et de la construction en France. Sa compréhension permet de mieux appréhender l’évolution des normes et des pratiques dans le secteur immobilier. Alors que le calcul des surfaces continue d’évoluer pour répondre aux enjeux contemporains, la SHON demeure un repère historique significatif pour les professionnels et les passionnés de l’immobilier.