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Le bail commercial s’agit d’un local dans lequel est exploitée une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les parties, le bailleur et le locataire doivent respecter certaines obligations.
Le bailleur et ses obligations
Parfois appelé bail « 3, 6, 9 », le bail commercial oblige le bailleur à offrir un bail d’une durée de 9 ans minimum. Le locataire pourra mettre fin au bail durant cette période moyennant d’un préavis à la fin de chaque période triennale. Parmi ses autres obligations, il y a :
- l’obligation de délivrance : elle consiste à délivrer le local et tous les accessoires inscrits dans le contrat ainsi qu’un local « libre de toute occupation » en veillant par exemple à ce que les précédents occupants aient quitté les lieux. Le local doit pouvoir être utilisé « normalement » par son locataire donc le propriétaire doit juste s’assurer que le local puisse accueillir une exploitation.
- l’obligation d’entretien : pour assurer cette obligation, le bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que locatives sauf en cas de clause contraire. Dans le contrat, les frais relatifs à l’entretien et aux réparations doivent être répartis par les parties dans le contrat.
- l’obligation de garantie : elle implique plusieurs sous-obligations. Déjà le bailleur doit garantir le locataire des troubles de droit. Il doit également éviter tout fait qui créera de nature un préjudice au locataire en s’abstenant de changer la forme du local par exemple. Pour ne pas gêner le locataire dans l’exercice de son activité commerciale, le bailleur doit s’abstenir de réaliser des travaux gênants qui ne sont pas d’urgence.
Et les obligations du locataire alors ?
Sa première obligation tourne autour du paiement du loyer. La périodicité, la date et le mode de règlement du loyer doivent être déterminés par les parties et c’est au locataire de respecter ce qui a été prévu dans le contrat. Le bailleur a jusqu’à cinq ans pour réclamer sa dette locative, passé ce délai, aucune prescription des loyers ne sera plus valable.
Il doit également respecter l’obligation d’entretien incluant la réalisation des réparations locatives. La répartition de la charge des réparations dans le bail doit être suivie à la lettre par les parties donc le locataire se doit de les verser au bailleur comme il se doit. Les pertes et les dégradations du local sont aussi les responsabilités du locataire.
Quant aux obligations négatives, le locataire ne doit pas effectuer des modifications sur le local sans avertir et sans l’accord du bailleur. Il se doit aussi d’éviter tout abus de jouissance et d’agissement qui nuirait aux bailleurs et aux tiers (voisinage).
Le respect de la « destination des lieux » oblige le locataire à exploiter le local conformément à ce qui a été prévu dans le bail. Si le locataire prévoit donc d’ajouter d’autres activités, il serait mieux pour lui de choisir le bail tous commerces, mais le loyer sera bien évidemment plus élevé. Cette obligation implique également l’exploitation de l’activité prévue donc en aucun cas le locataire ne pourrait « mettre en sommeil son activité, sauf en cas de force majeure.
Les conduites à tenir des deux parties
Le bailleur peut-il ou non faire concurrence à son locataire ? Seules les clauses du contrat de bail pourront le déterminer, car ce sujet est complexe et la réponse est seulement donnée au cas par cas. En cas de cession du bail commercial et du fonds de commerce du locataire, en aucun cas le bailleur ne pourra s’y opposer. Notons qu’à la fin de la durée du bail, le locataire dispos d’un droit au renouvellement, mais une demande doit être déposé 6 mois avant que cette date n’arrive. Une « indemnité d’éviction » vous sera versée par le bailleur et son montant sera déterminé suivant la valeur du fonds de commerce.