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Le marché de l’immobilier locatif connaît depuis plusieurs années une situation tendue, notamment dans les grandes agglomérations françaises. Face à la hausse constante des loyers et à la pénurie de logements disponibles, le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers destiné à réguler les prix et faciliter l’accès au logement pour tous. Cet article vous propose de faire le point sur ce mécanisme, son fonctionnement et ses enjeux.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif législatif instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, sous la houlette de la ministre du Logement de l’époque, Cécile Duflot. Son objectif est de limiter la hausse excessive des loyers dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre disponible.
Ce mécanisme impose aux propriétaires-bailleurs une double limite lorsqu’ils fixent ou révisent le montant du loyer d’un logement :
- Un plafond absolu, appelé loyer de référence majoré, qui correspond à un montant maximum au mètre carré fixé par arrêté préfectoral.
- Un plafonnement de la hausse, qui ne doit pas dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.
Ainsi, un bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de ces deux limites lorsqu’il renouvelle ou signe un nouveau bail avec un locataire. Il est à noter que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas aux logements meublés et aux locations saisonnières.
Quelles sont les zones concernées par l’encadrement des loyers ?
Les zones tendues sont définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, qui établit une liste de 28 agglomérations françaises où la demande locative excède largement l’offre disponible. Parmi elles, on retrouve notamment Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux ou encore Toulouse.
Cependant, la mise en place effective de l’encadrement des loyers dans ces zones est soumise à la publication d’un arrêté préfectoral fixant les montants de loyer de référence majoré. En pratique, seules quelques villes ont franchi cette étape et appliquent aujourd’hui le dispositif : Paris depuis 2015 et Lille depuis 2017. D’autres agglomérations envisagent toutefois d’y recourir prochainement.
Quels sont les enjeux et les résultats de l’encadrement des loyers ?
L’enjeu principal du dispositif d’encadrement des loyers est de permettre aux ménages modestes et aux jeunes d’accéder plus facilement à un logement dans les zones tendues, en évitant que les prix ne s’envolent. Selon ses promoteurs, il s’agit également de favoriser la construction de nouveaux logements en incitant les investisseurs à se tourner vers des projets immobiliers moins spéculatifs.
Sur le terrain, les résultats de l’encadrement des loyers sont encore difficiles à évaluer. D’une part, le dispositif n’a été mis en place que dans deux villes et son application est parfois contestée par les propriétaires-bailleurs. D’autre part, la complexité du mécanisme – notamment la détermination des loyers de référence – peut décourager certains acteurs et freiner son efficacité.
Néanmoins, plusieurs études semblent montrer que l’encadrement des loyers a permis de contenir la hausse des prix dans les zones concernées. Ainsi, selon une enquête réalisée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) en 2016, la hausse du loyer médian à Paris n’a été que de 0,5 % entre 2015 et 2016, contre 1 % l’année précédente.
Quelles perspectives pour l’encadrement des loyers ?
Le dispositif d’encadrement des loyers fait débat depuis sa création et a été plusieurs fois remis en cause devant les tribunaux. En 2017, le tribunal administratif de Lille a ainsi annulé l’arrêté préfectoral instaurant l’encadrement des loyers dans la ville, avant que la cour d’appel n’infirme cette décision en 2019.
Face à ces controverses, le gouvernement a décidé d’instaurer un nouvel encadrement des loyers « à titre expérimental » pour une durée de cinq ans, par la loi Elan du 23 novembre 2018. Cette mesure permet aux collectivités locales volontaires de mettre en place le dispositif sur leur territoire, sous réserve de respecter certaines conditions.
Ainsi, plusieurs villes comme Bordeaux, Grenoble ou Montpellier ont déjà manifesté leur intérêt pour l’encadrement des loyers et pourraient rejoindre Paris et Lille dans les prochaines années. Reste à savoir si ce mécanisme parviendra à s’imposer durablement et à produire les effets escomptés sur le marché locatif français.
Le dispositif d’encadrement des loyers apparaît comme une réponse partielle et encore perfectible aux problèmes de pénurie de logements et de hausse des prix dans les zones tendues. S’il a permis de contenir la hausse des loyers dans certaines villes, son impact reste limité au regard de l’ampleur du phénomène. La mise en place d’une politique globale du logement incluant notamment le développement de l’offre locative et la construction de logements sociaux semble indispensable pour répondre aux enjeux actuels du marché immobilier.