La location d’un bien immobilier peut être une source de revenus intéressante pour un propriétaire. Toutefois, elle peut également être source de problèmes si l’on se retrouve avec des locataires mauvais payeurs. Comment éviter ce genre de situation ? Cet article vous présente des stratégies et des conseils pour minimiser les risques.
1. Sélection rigoureuse des candidats
Pour éviter les mauvais payeurs, la première étape est de bien choisir ses locataires. Une sélection rigoureuse est essentielle, en vérifiant notamment leur solvabilité. Demandez des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition) ainsi qu’une copie du contrat de travail. Il est également judicieux de demander des références professionnelles et personnelles.
2. La garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif gratuit qui permet aux propriétaires d’obtenir une assurance contre les impayés de loyer. Elle est accordée par Action Logement et couvre les loyers impayés durant toute la durée du bail, dans la limite d’un certain montant. Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit remplir certaines conditions, notamment ne pas dépasser un plafond de ressources.
3. Exiger une caution solidaire
L’une des meilleures protections contre les impayés reste la caution solidaire. Il s’agit d’une personne (généralement un proche du locataire) qui s’engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Cette caution doit également être solvable et fournir les mêmes justificatifs que le locataire principal.
4. Souscrire une assurance loyers impayés
Pour se prémunir contre les risques d’impayés, les propriétaires peuvent également souscrire une assurance loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurances ou de leur banque. Cette assurance couvre généralement l’intégralité des loyers impayés, ainsi que les frais de contentieux et de recouvrement. Son coût varie généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers perçus.
5. Privilégier la colocation
La colocation peut être une solution intéressante pour éviter les mauvais payeurs, car elle implique plusieurs locataires qui se partagent le paiement du loyer. En cas de défaillance de l’un d’entre eux, les autres colocataires sont tenus de régler la différence. De plus, chaque colocataire doit généralement fournir une caution solidaire, ce qui renforce la protection du propriétaire.
6. Être attentif au suivi des paiements
Un propriétaire attentif aux paiements et réactif en cas de retard est moins susceptible de subir des impayés importants. N’hésitez pas à relancer rapidement le locataire en cas de retard, et à mettre en place un échéancier si nécessaire. Si la situation ne s’améliore pas, il faudra alors envisager des mesures plus radicales, comme la mise en demeure ou la procédure d’expulsion.
7. Recourir à un professionnel
Confier la gestion locative de votre bien immobilier à un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens) peut également être une solution pour éviter les mauvais payeurs. Ces professionnels disposent en effet d’outils et de connaissances pour sélectionner les bons locataires et gérer efficacement les impayés.
En suivant ces conseils et en étant vigilant lors de la sélection de vos locataires, vous réduirez considérablement les risques d’impayés. N’oubliez pas que la communication est également un élément clé : un bon dialogue avec votre locataire peut parfois résoudre bien des problèmes avant qu’ils ne dégénèrent.