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Dans ses dernières recommandations, le Haut conseil de stabilité financière a conseillé les banques de limiter les durées de crédit excédant 25 ans. Elles sont aussi sollicitées à de revoir leur tarification du crédit immobilier sur tout le territoire français.
Plusieurs recommandations
Le Haut conseil de stabilité financière ou HCSF reconnaît les vertus du modèle de financement du logement prévalant en France, toutefois, il recommande aux banques de limiter la durée de crédit sur 25 ans et pas plus avec un taux d’effort à 33% du revenu net de l’emprunteur. Il a cependant admis que 15% de la production de crédits pourrait se retirer du strict respect de ces critères, dont 3/4 réservés exclusivement aux primoaccédants ainsi qu’aux acquéreurs de leur résidence principale, avec un endettement inférieur à 7 années de revenus dans la limite. Certes, ce sont de simples recommandations, mais attendons ce que les banques vont réellement faire. Notons toutefois que depuis plusieurs mois, un certain resserrement des conditions d’octroi de crédits a été observé par les courtiers.
La règle du taux d’endettement
La règle des 33% est déjà respectée. Des marges s’appliquent toutefois en fonction des revenus de l’emprunteur. Sans augmenter les risques, il est bien possible de dépasser ce seuil pour les hauts revenus et de le diminuer en revanche fonction du reste à vivre, une part qui correspond au montant essentiel pour payer toutes les dépenses courantes autres que la mensualité de remboursement de l’emprunt. En fonction de la situation familiale, les banques exigent toujours un minimum de reste à vivre et en cas de montant insuffisant, elles peuvent très bien refuser un prêt même à un taux d’endettement inférieur à 33%. Là encore, les établissements bancaires affichent un montant minimum variable :
- 600 à 750 € par pour une personne seule.
- 1.000 à 1.300 € pour un couple.
- Une majoration de 150 à 250 € par personne à charge.
Les limites de l’allongement des durées d’emprunt
Aujourd’hui, on sait qu’une part importante des primoaccédants se finance entre 25 et 30 ans. Limiter la durée d’emprunt à 25 ans pourrait donc poser un problème. D’autant plus que près de 40% des crédits à l’accession sont accordés actuellement sur des durées de 25 à 30 ans, même si une lente diminution de la part des prêts les plus longs est maintenant constatée. Les mensualités du crédit se composent à 70 % de capital dès les premières années même sur 25 ans. Par ailleurs, on sait que la durée durant laquelle il est réellement conservé avant d’être remboursé est de 9 ans. Plus la durée du prêt est donc allongée, plus le remboursement mensuel est moins élevé, ce qui garantit un endettement plus faible.
La fin de la baisse des taux s’annonce ?
Le HCSF a aussi souhaité attirer l’attention des banques sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier ne fragilisant pas le modèle français de financement de l’habitat. Les établissements de crédit banques ne semblent pas se préoccuper de leurs marges, car ils ont commencé à relever progressivement leurs taux selon les profils d’emprunteurs. Afin de remettre les banques en sécurité en anticipant les nouvelles contraintes imposées par les futures normes Bâle 4, une légère augmentation des taux, de à 0,15 à 0,20 point en moyenne est même prévue.