Les risques pour un investisseur dans l’immobilier en France

Le marché de l’immobilier en France est en croissance constante depuis plusieurs années. L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier dans ce pays est en constante augmentation, ce qui explique que le rendement moyen des transactions locatives s’élève à 3-4%. Souvent, les mauvaises connaissances et le manque d’expertise juridique conduisent à des situations où l’investisseur perd tout : il peut y avoir aucune négociation avec le locataire, et l’expulsion prend beaucoup de temps.

N’oubliez pas que c’est de la France que nous parlons… Un pays qui est devenu mondialement célèbre grâce à ses traditions stables ! Mais pourtant, ceux qui veulent travailler dans l’immobilier essaient de profiter de chaque faille pour ne pas suivre ces traditions. La violation la plus courante : le refus de paiement des réparations et des travaux de rénovation de la résidence. C’est pourquoi il est important d’examiner de près toutes les dépenses liées à votre transaction, sinon vous risquez de dépenser plus que ce que vous avez gagné !

Les différents types d’investissement immobilier

Le premier bon conseil est de ne pas choisir un bien locatif au hasard. Investir dans l’immobilier nécessite une planification sérieuse, surtout si votre objectif est de gagner de l’argent avec. Les biens locatifs sont de trois types : les immeubles d’habitation, les biens immobiliers résidentiels et les résidences secondaires.

Lorsque vous investissez dans un immeuble d’appartements, le risque est que le locataire refuse de payer les réparations ou qu’il parte tout simplement sans payer de loyer. La plupart des décisions relatives à ces questions sont généralement prises par des juges du tribunal qui s’intéressent peu à votre situation. En général, ils examinent le prix de chaque mètre carré afin de ne pas perturber l’équilibre du marché en prononçant des verdicts trop élevés ou trop bas. Cela signifie que vous devez vérifier soigneusement tous les aspects de la transaction avant de signer tout document afin de ne pas avoir se retrouver dans cette situation. En revanche, vos chances de percevoir des loyers impayés sont plus élevées pour d’autres types de biens immobiliers.

Une résidence secondaire est une option très intéressante pour les personnes qui ont déjà investi sur le marché parisien et qui souhaitent diversifier leur portefeuille. Contrairement à un appartement locatif, une résidence secondaire dispose généralement d’un jardin ou d’un grenier qui peut être transformé en un petit studio avec une entrée séparée. Il est donc facile de trouver de nouveaux locataires si vous déménagez vous-même ou si votre locataire cesse inopinément de payer son loyer. Il y a également moins de bureaucratie lorsque vous voulez expulser l’occupant parce que la plupart des juges pensent que le risque de dommages causés par la négligence des réparations est très faible .

En termes d’investissement, investir dans une propriété résidentielle comporte plus de risques que d’acheter une maison, mais les taux de location sont plus élevés. L’inconvénient de ce type d’investissement est que, dans certains cas, les locataires ont tendance à refuser les réparations. Dans le meilleur des cas, ils attendent que vous les traîniez en justice et invoquent les “mauvaises conditions de logement” pour ne pas payer leur loyer. En revanche, lorsque vous investissez dans une maison, il est beaucoup plus facile pour un juge de comprendre votre point de vue car il n’a aucune influence sur le prix du marché.

Investissement immobilier : les risques

Le principal risque d’un investissement immobilier est de ne pas récupérer son argent. Cependant, il existe d’autres risques en fonction du type de propriété dans lequel vous vous engagez. Les risques les plus courants pour les investisseurs dans les biens locatifs sont les suivants :

Loyer impayé

Cela peut sembler simple, mais il est en fait très compliqué de prouver qu’un locataire n’a effectivement pas payé son loyer sans avoir le témoignage écrit de votre banque. C’est pourquoi il peut être très utile de rester vigilant à tout moment et de vérifier que votre locataire paie régulièrement son loyer chaque mois. Les tribunaux jugent les cas où les locataires ne peuvent pas payer leur loyer sur la base des revenus de l’année précédente, ce qui signifie qu’ils déduiront automatiquement les dépenses obligatoires telles que les revenus l’impôt et la sécurité sociale de ce qu’il vous doit. Si votre locataire cesse de payer son loyer sans raison confirmée, veillez à en informer le tribunal le plus rapidement possible, car vous pouvez être tenu responsable de jusqu’à six ans de loyers impayés si vous ne fournissez pas de preuves pertinentes dans les quatre mois suivant l’introduction de la demande .

Conditions de logement inadéquates

Si votre locataire refuse les réparations, vous pouvez l’assigner en justice pour cela. Toutefois, il faut que les dommages soient plus que de simples problèmes mineurs qui ne justifieraient pas la retenue du paiement du loyer ou l’expulsion. Dans certains cas où les locataires ont refusé les réparations, les juges ont attribué la responsabilité des dommages causés par un entretien négligé directement au propriétaire, de sorte qu’il pouvait être poursuivi à tout moment par les nouveaux locataires . Mauvaises conditions de vie causés par un manque d’entretien peuvent donner lieu à une indemnisation considérable .

Expulsion

Mettre fin au contrat avec le locataire n’est pas toujours simple. En fait, il est préférable d’éviter autant que possible de tels conflits. Toutefois, si votre locataire ne respecte pas sa part du contrat (par exemple, s’il refuse de payer le loyer ou s’il cause des dommages), ou si vous voulez reprendre possession du logement pour des raisons personnelles (par exemple, vous emménagez dans une résidence secondaire et devez y habiter), vous devez d’abord lui envoyer un avis d’expulsion. Ce n’est qu’après lui avoir donné une chance d’adhérer que vous avez un motif d’expulsion. Après cela, vous devez apporter la preuve qu’ils ont reçu un avis réel avant de retourner devant le tribunal. Si nécessaire, nous vous recommandons contacter un huissier de justice.

Comme vous pouvez le constater, les risques ne sont pas négligeables. C’est pourquoi de nombreux Français se contentent d’investir dans l’immobilier via une société au lieu d’acheter eux-mêmes des biens. En effet, les investissements réalisés par les sociétés sont imposés à la source et ne relèvent pas de la législation sur l’impôt sur le revenu . Cependant, il existe des conditions strictes pour créer une société. C’est à vous de choisir votre méthode d’investissement préférée en fonction de votre propre situation financière et de vos circonstances particulières .

Les avantages d’un investissement immobilier

Si le risque de perdre de l’argent existe bel et bien lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, l’avantage est que vous pouvez conserver tous les revenus locatifs. Cela signifie qu’après avoir couvert les frais (y compris les éventuelles procédures judiciaires), vous pourrez conserver tous les revenus locatifs si vous décidez d’investir dans un bien immobilier en France.

Les avantages d’un contrat de location auto-rempli

Afin d’éviter toute procédure judiciaire, vous pouvez signer un contrat privé, non rempli, pour la location de votre bien. Dans ce cas, vous n’aurez pas besoin de signer un contrat non rempli avec le locataire et n’aurez que la responsabilité contractuelle envers vous-même, c’est-à-dire veiller à ce que le loyer couvre les coûts et qu’il n’y ait pas de dommages ou d’autres conséquences de l’utilisation du bien. Vous pouvez même libérer de l’argent en permettant à des membres de votre famille ou à des amis de rester dans votre maison tout en leur versant une somme symbolique (par exemple, 100 €/mois). Cet arrangement pourrait les aider à accéder à la propriété et à améliorer leurs chances d’être propriétaires de leur propre logement. Toutefois, vous devez assurez-vous qu’ils ne s’y établissent pas (par exemple en apportant leurs affaires et en assumant des tâches telles que le paiement des factures) avant de signer avec eux un contrat privé non rempli pour la location de votre bien, sinon vous pourriez perdre cet avantage.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, nous vous recommandons de :

1/ de vous demander si cela vaut la peine d’essayer de remplir un contrat non rempli ou si vous devez créer une société anonyme ;

2/ de choisir l’option la plus adaptée en droit français

3/ de prendre connaissance de toutes les procédures légales et des documents requis

4/ louer votre bien le plus rapidement possible afin de minimiser les pertes dues au manque d’utilisation

En conclusion, choisissez judicieusement où vous investissez votre argent lorsque vous achetez un bien immobilier. Vous éviterez la plupart des problèmes en recherchant une maison plutôt qu’un immeuble ou une résidence secondaire. Consultez-nous la prochaine fois si les actions ne correspondent pas à ce que vous recherchez !