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Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant, permettant d’accéder à la propriété à moindre coût pour les ménages modestes et les classes moyennes. Mais comment fonctionne la gestion locative des logements concernés par ce dispositif ? Cet article vous dévoile les spécificités du BRS et son impact sur la gestion locative.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire et quelles sont ses spécificités ?
Le bail réel solidaire est un dispositif créé par la loi ALUR en 2014, ayant pour objectif de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Le principe est simple : dissocier le foncier du bâti. Ainsi, une Organisme de Foncier Solidaire (OFS) se charge de l’acquisition et de la gestion du foncier, tandis que l’acquéreur ne paie que pour le bâti, c’est-à-dire les murs et les aménagements intérieurs.
Cette dissociation permet de réduire significativement le prix d’acquisition, jusqu’à 40 % moins cher dans certaines zones tendues. De plus, le BRS prévoit un mécanisme d’encadrement de la revente et des loyers, afin de garantir le caractère social et solidaire du dispositif, et de favoriser la mixité sociale.
Comment fonctionne la gestion locative dans le cadre d’un BRS ?
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, la gestion locative est soumise à des règles spécifiques. Tout d’abord, les logements concernés doivent être loués à des personnes dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond, fixé par décret en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique.
Ensuite, les loyers sont encadrés et plafonnés, afin de garantir des prix abordables pour les locataires. Les loyers ne doivent pas dépasser un montant maximum au mètre carré, fixé en fonction de la zone géographique et du type de logement.
La durée du bail est également encadrée : elle doit être comprise entre 18 et 99 ans. Enfin, lors de la revente du logement, l’acquéreur initial doit respecter un prix de cession plafonné, calculé en fonction de l’évolution des revenus du ménage et des travaux réalisés.
Quelles sont les obligations pour les propriétaires-bailleurs et les locataires ?
Pour les propriétaires-bailleurs ayant acquis un logement en BRS, plusieurs obligations sont à prendre en compte. Tout d’abord, ils doivent veiller à ce que leur bien soit loué à des personnes respectant les conditions de ressources fixées par le dispositif. De plus, ils doivent respecter les plafonds de loyers imposés.
Les propriétaires-bailleurs doivent également s’acquitter d’une redevance foncière auprès de l’OFS, en contrepartie de la mise à disposition du terrain. Cette redevance est généralement modeste et peut être intégrée dans les charges locatives.
Pour les locataires, les obligations sont similaires à celles d’un bail classique : respect des conditions de ressources pour accéder au logement, paiement du loyer et des charges, entretien du logement, etc. Toutefois, ils doivent également respecter certaines conditions spécifiques au BRS, comme l’interdiction de sous-louer le logement ou celle d’en faire un usage autre que l’habitation principale.
Quel rôle pour les organismes de foncier solidaire ?
Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) ont un rôle central dans le dispositif du bail réel solidaire. Ils sont chargés d’acquérir et gérer le foncier, mais aussi d’encadrer la gestion locative des logements concernés. Ils ont notamment pour mission :
- D’assurer la sélection des acquéreurs et des locataires en fonction des critères définis par le dispositif ;
- D’informer et accompagner les propriétaires-bailleurs dans leurs obligations liées au BRS ;
- De veiller au respect des règles d’encadrement des loyers et des conditions de ressources des locataires ;
- De contrôler les conditions de revente des logements, afin de garantir le respect du caractère social et solidaire du dispositif.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif qui permet d’accéder à la propriété à moindre coût pour les ménages modestes, tout en garantissant une gestion locative encadrée et solidaire. Les règles spécifiques en matière de plafonds de ressources, de loyers et de durée du bail assurent le caractère social du dispositif, tandis que les organismes de foncier solidaire jouent un rôle central dans l’accompagnement des propriétaires-bailleurs et la maîtrise du foncier.